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SENTENCIA Nº 66/2023 DE 8 DE MAYO, DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE SANTANDER

En el presente supuesto, los estatutos de una comunidad preveían una exoneración de contribuir con gastos de rehabilitación de fachada a nuestro cliente, una empresa titular de un local en el edificio. No obstante, la comunidad aprobó un reparto incluyendo a dicho local alegando que los estatutos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad, y que por tanto la citada estipulación de exoneración no era invocable.

El cliente nos encargó la impugnación del acuerdo, en cuya demandada alegamos lo siguiente:

El artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, dedica un inciso al final del tercer párrafo en los siguientes términos: “….., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Este inciso solo pretende una cosa: en el caso de que los estatutos no se inscriban, y se venda una propiedad, el nuevo propietario no estaría obligado a acogerse a ellos puesto que solo serán obligatorios para los propietarios que en su momento los acordaron y no para los futuros. Difícilmente podría sostenerse una interpretación extensiva de este precepto como la invocada por la comunidad, aludiendo a que la falta de inscripción de los estatutos impide su carácter vinculante entre los propietarios, pues el tenor literal es meridiano al referirse a terceros.

Finalmente, el juzgado ha estimado íntegramente nuestra demanda en los siguientes términos:

“Para ello debe decirse, que uno de los problemas de mayor trascendencia que se deriva de la no inscripción de los estatutos es la delimitación del concepto de tercero a los efectos del régimen de la propiedad horizontal, señalando, la doctrina científica mayoritaria, que aquél, al que se refiere el párrafo 3º del art. 5 LPH es una figura similar al tercero mercantil que contrata con una sociedad inscrita en el Registro Mercantil, de manera que toda persona que tenga una relación jurídica con la Comunidad puede verse afectada por las normas recogidas en los estatutos inscritos y no estar afectado, en el caso de que falte la inscripción, siendo tercero, el adquirente ajeno al negocio jurídico originador del estatuto no inscrito, por lo que la falta de inscripción de los estatutos, solo puede significar su inoponibilidad a terceros, incluidos los terceros adquirentes, condición que desde luego no reúnen los propietarios, que en la actualidad, componen la Comunidad demandada.

Conclusión

En conclusión, la no inscripción de los estatutos no evita su carácter vinculante entre los propietarios, quienes no tendrán consideración de terceros ajenos a la comunidad.
Resoluciones previas ya habían acotado la condición de tercero en estos términos, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de marzo de 2018:

“En este sentido, la STS de 26 de marzo de 2008 dice que «la condición de «tercero» en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad». Efectivamente, como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 29 de enero de 2013 (ROJ: SAP M 3593/2013 -ECLI:ES:APM:2013:3593) no cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo «in fine» del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello no debería ofrecer la más mínima duda.”

Es habitual que pasen varios años sin que se actualice un convenio colectivo, dando lugar a que en el momento en que se lleve a cabo la actualización se tengan que actualizar las tablas salariales. Por lo que la empresa tenga que asumir el pago a los trabajadores de los atrasos por las diferencias salariales dejadas de percibir durante esos años.

La empresa viene obligada a pagar las diferencias salariales a los trabajadores activos en la empresa. Pero, ¿también tienen derecho los trabajadores que causaron baja en la compañía?
La respuesta es, rotundamente, sí. Los trabajadores que causaron baja en la empresa, por el motivo que fuere, tienen derecho a cobrar las diferencias salariales que afecten al tiempo de vigencia de la relación laboral.

Y… ¿qué plazo tengo para reclamarlo?
En aplicación de lo dispuesto en el art. 59 ET, el trabajador tiene un plazo de un año para su reclamación, contándose desde la fecha en que se publica el nuevo convenio colectivo.

Pero… ¿Si firmé finiquito en conformidad o renuncié expresamente en conciliación administrativa o judicial a reclamar cualquier concepto a la empresa, tengo derecho a reclamar los atrasos de convenio?

La respuesta de nuevo es afirmativa. La firma del finiquito o un acuerdo de renuncia entre las partes no da lugar a la renuncia del derecho del trabajador a reclamar los atrasos de convenio, siempre y cuando, no se hubiese publicado aun el nuevo convenio a la fecha de firma del documento de finiquito.

Puesto que al no haberse publicado el Convenio al tiempo en qué se firmó el finiquito o el acuerdo, la deuda no era exigible, no pudiendo renunciar, el trabajador, a conceptos que no son exigibles y que por ende no conoce.

Supuesto de hecho:

Tras repasar la reforma operada a partir de septiembre en el TRLC creo que ES VIABLE la Solicitud de Concurso de Acreedores Necesario cuando te adeudan una factura vencida hace más de seis meses.

Conforme al artículo 4 del TRLC punto 4, la solicitud deberá fundarse en: “4.º El sobreseimiento generalizado en el pago corriente de las obligaciones del deudor.”

La solicitud se presentará en nombre del acreedor y el juez el primer día hábil siguiente dictará auto admitiéndola a trámite, ordenando el emplazamiento del deudor, con traslado de la solicitud, para que comparezca en el plazo de cinco días, dentro del cual se le pondrán de manifiesto los autos y podrá formular oposición a la solicitud, proponiendo los medios de prueba de que intente valerse.

Si el deudor no compareciera, el juez dictará auto declarando el concurso. Si compareciera, en el caso de que el crédito del acreedor instante estuviera vencido, el deudor deberá consignar en el mismo acto de la vista el importe de dicho crédito a disposición del acreedor, acreditará haberlo hecho antes de la vista o manifestará la causa legítima de la falta de consignación.

En caso de que hubiera varios acreedores personados y se hubieran acumulado o se acumulasen las solicitudes de concurso presentadas, el deudor deberá proceder del mismo modo en relación con cada uno de esos acreedores.

Una vez practicadas las pruebas declaradas pertinentes o transcurrido el plazo fijado para ello, el juez, dentro de los tres días siguientes, dictará auto declarando el concurso o desestimando la solicitud. Las costas tendrán la consideración de créditos contra la masa.

En caso de desestimación de la solicitud, el auto condenará al solicitante al pago de las costas, salvo que el juez aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o derecho. La condena al pago de las costas al acreedor que hubiera solicitado la declaración de concurso no procederá si el crédito de que fuera titular hubiera vencido seis meses antes de la presentación de la solicitud, salvo caso de temeridad o mala fe.

En definitiva, es posible presentar la solicitud de concurso por ser un crédito vencido hace más de seis meses (con lo que reducimos el riesgo de condena en costas) y para oponerse el deudor deberá consignar el crédito debido.