¿Se pueden invocar los estatutos de una comunidad aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad?

SENTENCIA Nº 66/2023 DE 8 DE MAYO, DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE SANTANDER

En el presente supuesto, los estatutos de una comunidad preveían una exoneración de contribuir con gastos de rehabilitación de fachada a nuestro cliente, una empresa titular de un local en el edificio. No obstante, la comunidad aprobó un reparto incluyendo a dicho local alegando que los estatutos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad, y que por tanto la citada estipulación de exoneración no era invocable.

El cliente nos encargó la impugnación del acuerdo, en cuya demandada alegamos lo siguiente:

El artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, dedica un inciso al final del tercer párrafo en los siguientes términos: “….., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Este inciso solo pretende una cosa: en el caso de que los estatutos no se inscriban, y se venda una propiedad, el nuevo propietario no estaría obligado a acogerse a ellos puesto que solo serán obligatorios para los propietarios que en su momento los acordaron y no para los futuros. Difícilmente podría sostenerse una interpretación extensiva de este precepto como la invocada por la comunidad, aludiendo a que la falta de inscripción de los estatutos impide su carácter vinculante entre los propietarios, pues el tenor literal es meridiano al referirse a terceros.

Finalmente, el juzgado ha estimado íntegramente nuestra demanda en los siguientes términos:

“Para ello debe decirse, que uno de los problemas de mayor trascendencia que se deriva de la no inscripción de los estatutos es la delimitación del concepto de tercero a los efectos del régimen de la propiedad horizontal, señalando, la doctrina científica mayoritaria, que aquél, al que se refiere el párrafo 3º del art. 5 LPH es una figura similar al tercero mercantil que contrata con una sociedad inscrita en el Registro Mercantil, de manera que toda persona que tenga una relación jurídica con la Comunidad puede verse afectada por las normas recogidas en los estatutos inscritos y no estar afectado, en el caso de que falte la inscripción, siendo tercero, el adquirente ajeno al negocio jurídico originador del estatuto no inscrito, por lo que la falta de inscripción de los estatutos, solo puede significar su inoponibilidad a terceros, incluidos los terceros adquirentes, condición que desde luego no reúnen los propietarios, que en la actualidad, componen la Comunidad demandada.

Conclusión

En conclusión, la no inscripción de los estatutos no evita su carácter vinculante entre los propietarios, quienes no tendrán consideración de terceros ajenos a la comunidad.
Resoluciones previas ya habían acotado la condición de tercero en estos términos, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de marzo de 2018:

“En este sentido, la STS de 26 de marzo de 2008 dice que «la condición de «tercero» en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad». Efectivamente, como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 29 de enero de 2013 (ROJ: SAP M 3593/2013 -ECLI:ES:APM:2013:3593) no cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo «in fine» del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello no debería ofrecer la más mínima duda.”