Vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios y requisitos para aplicarlo bajo la ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario

AUTO Nº 155/2022 de 27 de mayo, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Torrelavega.

Resumen: La resolución declara la cláusula VENCIMIENTO ANTICIPADO en un préstamo hipotecario y acuerda el SOBRESIMIENTO DE LA EJECUCIÓN. Analiza los requisitos para acogerse a la LEY 5/2019 DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, y en concreto la exigencia de EXIGENCIA DE REQUERIMIENTO PREVIO A LA EJECUCIÓN, que en el presente supuesto no había sido notificada al deudor.

Supuesto de hecho: La entidad bancaria interpuso demanda ejecutiva y ante ella se formuló oposición en base al motivo 695.3 LEC, alegando en primer lugar nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado. La parte ejecutante alega que la ejecución no se fundamenta en cláusula Sexta bis del contrato —donde se recoge el citado vencimiento—, sino en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 15 de marzo de 2019 y por tanto la resolución anticipada del contrato debe fundamentarse en el citado precepto.

Dicho artículo exige lo siguiente para ser aplicación:

“1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.”

En este caso, al momento del cierre de la cuenta se encontraban impagadas 29 cuotas mensuales, el préstamo se encontraba en la primera mitad y el capital impagado era del 13,75%. Sin embargo, a la demanda ejecutiva se adjuntaron sendos burofax en fecha 26/04/21, sin que constara que hubiera sido entregado al destinatario. Tampoco se notificó a los deudores la resolución y vencimiento anticipado del préstamo, pues el burofax de fecha 20/01/22 tampoco constaba entregado.

Resolución: En consecuencia, entiende el juzgado que no es aplicable la Ley 5/2019 al no reunirse el requisito señalado con la letra c) del artículo 24, y por tanto el único amparo puede hallarse bajo la validez de la cláusula Sexta bis del préstamo, que el juzgado entra a estudiar y declara nula, sobreseyendo la ejecución. En los siguientes términos:

“En consecuencia, la declaración de vencimiento anticipado no reúne los actuales requisitos legales para producir los efectos previstos en el art. 24 LCCI y las demás normas indicadas.

Resulta, por tanto, que, no siendo de aplicación el citado precepto para fundamentar la ejecución hipotecaria, el vencimiento anticipado del contrato solo encuentra amparo en la Cláusula Sexta Bis del préstamo hipotecario.

Lo que nos lleva centrar como objeto de análisis si la cláusula de vencimiento anticipado, recogida en el número seis, de la escritura de préstamo hipotecario suscrita entre los litigantes, que permite el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo en caso de falta de pago de algunos de los plazos, y fundamento de la demanda ejecutiva, es abusiva; en el caso de considerarse abusiva si cabe su moderación o integración (…)

La cláusula Sexta Bis incorporado a la Escritura de Préstamo con garantía hipotecaria de fecha 21/12/2010, incluye dentro de las causas de Resolución Anticipada, “cuando la parte prestataria no satisfaciera alguna de las cuotas de interés o de amortización pactadas en esta escritura” (…)

Estimado el carácter abusivo y nulo del pacto Sexto, procede, por tanto, inadmitir la ejecución hipotecaria por fundarse en una clausula nula de pleno derecho.

Resulta por tanto que en esta Ejecución Hipotecaria la acción se dirige contra el deudor sobre la base del título contractual que constituye el préstamo, y por tanto no cabe fundamentarlo en otros títulos legales, concretamente en el artículo 24 LCCI ya que no se han cumplido los presupuestos necesarios antes de la interposición de la demanda; ni tampoco cabe fundamentar la acción hipotecaria en la resolución anticipada por incumplimiento esencial y grave del deudor conforme a los artículos 1124 y 1129 del CC dada la especial naturaleza del presente procedimiento.”